Alquiler vs Compra
Compara el coste real a largo plazo de comprar una vivienda frente a vivir de alquiler invirtiendo la diferencia.
Última revisión de los datos: 06/09/2026 · Fuentes: Agencia Tributaria — ITP, AJD e IVA
La decisión de alquilar o comprar una vivienda es una de las más importantes desde el punto de vista financiero. La respuesta depende de múltiples factores: el horizonte temporal, la capacidad de ahorro para la entrada, la evolución esperada del mercado inmobiliario y el coste de oportunidad de invertir el dinero que no se destina a la entrada. No existe una respuesta única: hay situaciones en que alquilar es claramente mejor y otras en que comprar lo es.
Esta calculadora modela ambos escenarios durante 30 años: el coste acumulado de comprar (hipoteca, gastos de compraventa, impuestos, mantenimiento y pérdida de valor del dinero) frente al coste de alquilar e invertir la diferencia en un fondo con la rentabilidad que estimes. El resultado te muestra el punto de equilibrio estimado bajo estos supuestos: el año a partir del cual comprar empieza a ser más rentable que alquilar. Como depende de hipótesis inciertas (revalorización de la vivienda y rentabilidad de la inversión), conviene tomarlo como una orientación, no como una cifra cerrada.
Introduce los datos para comparar ambas opciones a largo plazo.
Simulación orientativa que no contempla la fiscalidad de la inversión alternativa ni los cambios en el mercado inmobiliario.
Cómo se compara el coste real de alquilar y comprar
La comparación suma, año a año, dos escenarios paralelos. En el escenario de compra se contabilizan la entrada, los gastos e impuestos de la compraventa, las cuotas de hipoteca pagadas, el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento; a ese coste acumulado se le resta el patrimonio generado, es decir, el valor estimado de la vivienda menos la deuda pendiente. En el escenario de alquiler se acumulan las rentas pagadas, actualizadas con la subida anual prevista, y se suma el rendimiento obtenido al invertir tanto la entrada como la diferencia mensual entre cuota y alquiler. El punto de equilibrio es el año en que el coste neto de comprar pasa a ser inferior al de alquilar.
Ejemplo resuelto
Para una vivienda de 250.000 € con un 20 % de entrada (50.000 €) y una hipoteca de 200.000 € al 3 % a 30 años, la cuota mensual ronda los 843 €. Sumando IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, el desembolso mensual se acerca a los 1.100 €. Frente a un alquiler de 900 € mensuales, el comprador paga 200 € más al mes, pero de su cuota unos 343 € del primer año amortizan capital y se convierten en patrimonio. El inquilino, en cambio, dispone de los 50.000 € de la entrada para invertir. Con una revalorización de la vivienda del 2 % anual y una rentabilidad de la inversión del 5 %, el equilibrio suele situarse entre el año 8 y el 12.
Gastos de compra de una vivienda (además del precio)
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| ITP (segunda mano) | 6 – 10 % |
| IVA + AJD (obra nueva) | 10 % + 0,5 – 1,5 % |
| Notaría | 600 – 900 € |
| Registro de la propiedad | 400 – 650 € |
| Gestoría | 300 – 500 € |
| Tasación | 300 – 600 € |
Cómo interpretar el resultado
El punto de equilibrio es la cifra que debes mirar, pero contrástalo con tu horizonte real de permanencia. Si prevés mudarte antes de ese año, el alquiler sale ganando casi con seguridad, porque los gastos de compraventa se amortizan muy lentamente y vender implica nuevos costes. Si vas a quedarte más tiempo, la compra suele imponerse. Ten presente que el resultado es muy sensible a dos supuestos que nadie puede predecir: la revalorización de la vivienda y la rentabilidad de la inversión alternativa. Prueba a variarlos en escenarios pesimistas y optimistas para ver cuán robusta es la conclusión, y recuerda que la compra añade además un valor no financiero, la estabilidad, que no aparece en ninguna hoja de cálculo.
Lo que la comparación pura de números deja fuera
El cálculo financiero es necesario pero no suficiente, porque hay factores que pesan mucho y no caben en una hoja de cálculo. La movilidad es el principal: comprar tiene unos costes de entrada y de salida altos, entre impuestos, notaría y comisiones, de modo que si existe una probabilidad razonable de cambiar de ciudad en menos de cinco o seis años, alquilar suele ganar aunque los números a largo plazo digan lo contrario. La estabilidad laboral influye en la misma dirección. Del lado de la compra hay dos ventajas que tampoco aparecen: el pago de la hipoteca funciona como un ahorro forzoso que mucha gente no haría de forma voluntaria, y ser propietario protege de las subidas del alquiler cuando llegas a la jubilación, que es cuando los ingresos bajan. Y está el factor que ningún modelo captura: poder reformar la cocina a tu gusto, o la tranquilidad de no depender de que un propietario no renueve el contrato.