Simulador de Hipoteca Avanzada

Cómo funciona el sistema de amortización francés

Es el método utilizado por prácticamente todas las hipotecas en España y se caracteriza por una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo. Lo que varía mes a mes es su composición interna. Cada mes se calculan primero los intereses aplicando el tipo mensual al capital pendiente; el resto de la cuota se destina a amortizar principal. Como el capital pendiente disminuye con cada pago, los intereses del mes siguiente son menores y la parte destinada a amortizar aumenta. El resultado es que al principio del préstamo pagas sobre todo intereses y muy poco capital, mientras que en los últimos años ocurre lo contrario. Esa es la razón por la que amortizar anticipadamente resulta mucho más rentable en los primeros años.

Ejemplo resuelto

Para una hipoteca de 200.000 € al 3 % a 30 años, la cuota mensual es de unos 843 €. En el primer recibo, los intereses son 200.000 × 0,03 / 12 = 500 €, de modo que solo 343 € amortizan capital. Diez años después, con un capital pendiente cercano a 152.000 €, los intereses del mes bajan a unos 380 € y la amortización sube a 463 €. En el último año de la hipoteca, prácticamente la totalidad de la cuota se destina a capital. A lo largo de los treinta años habrás pagado unos 103.500 € solo en intereses.

Cómo interpretar el cuadro de amortización

El cuadro te permite ver con exactitud cuánto debes en cada momento, algo imprescindible si te planteas amortizar anticipadamente o vender la vivienda antes de terminar de pagarla. Fíjate especialmente en la columna de capital pendiente: mucha gente se sorprende al comprobar que después de diez años pagando todavía debe más del 75 % del préstamo original. Compara también el total de intereses entre distintos plazos: alargar de veinte a treinta años reduce la cuota unos 266 € al mes pero encarece el préstamo en más de 37.000 €. Como regla práctica, elige el plazo más corto que tu presupuesto soporte con holgura, y recuerda que siempre puedes amortizar anticipadamente si tu situación mejora.

Los gastos que no aparecen en la cuota

La cuota mensual es solo una parte del dinero que necesitas. En la compra hay una entrada que ronda el veinte por ciento del precio, porque los bancos financian habitualmente hasta el ochenta por ciento del menor valor entre tasación y compraventa, y además unos gastos de operación que suelen situarse entre el diez y el doce por ciento del precio. Ahí entran el impuesto de transmisiones si la vivienda es de segunda mano, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, o el IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados si es obra nueva; la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría; y la tasación, que se paga aunque finalmente no se firme. Desde la ley hipotecaria de 2019, la mayoría de esos gastos los asume el banco salvo la tasación y la copia de la escritura, pero el impuesto sigue siendo del comprador. A todo ello hay que sumar el seguro de hogar, obligatorio, y el de vida, que no lo es aunque se ofrezca como bonificación.

Fija, variable o mixta: cómo comparar sin engañarse

En una hipoteca fija el tipo no cambia en toda la vida del préstamo: pagas lo mismo el primer mes que el último, lo que da tranquilidad a cambio de un tipo de partida más alto. En una variable la cuota se revisa cada seis o doce meses sumando un diferencial al euríbor, de modo que puede bajar mucho pero también subir, como se vio cuando el euríbor pasó de negativo a superar el cuatro por ciento en menos de dos años. La mixta combina un periodo fijo inicial, habitualmente de tres a diez años, y después variable. Para comparar ofertas no mires el tipo nominal sino la TAE, que incorpora comisiones y gastos obligatorios, y desconfía de las bonificaciones: bajar el diferencial contratando nómina, seguros y alarma puede salir más caro que el ahorro conseguido. Haz siempre la cuenta del coste total del producto vinculado frente a los puntos de diferencial que te descuentan.