¿Alquilar o comprar vivienda en España? La guía definitiva

El ratio precio/alquiler

El indicador más usado para comparar mercados inmobiliarios es el PER (Price-to-Earnings Ratio): precio de compra dividido entre el alquiler anual. Un PER de 20 significa que tardarías 20 años de alquiler en «pagar» el piso. Ciudades como Madrid o Barcelona tienen PER superiores a 30; en ciudades medianas puede bajar a 15-18.

El coste de oportunidad: lo que pocas calculadoras incluyen

La entrada de la hipoteca (típicamente el 20% del precio más gastos) es dinero que podrías invertir en lugar de inmovilizarlo. Si 50.000 € invertidos en un fondo indexado crecen al 7% anual durante 25 años, se convierten en más de 270.000 €. Ese crecimiento perdido es el coste de oportunidad de la compra.

Gastos de compra que no debes olvidar

• •ITP o IVA: 6-10% del precio (según comunidad y si es nueva o segunda mano)
• •Notaría y registro: ~1% del precio
• •Tasación: 300-600 €
• •Comisión de apertura hipoteca: 0-1%
• •Gestoría: 300-1.000 €

¿Cuándo conviene comprar?

La compra suele compensar cuando: planeas vivir en el mismo lugar más de 7-10 años, el ratio precio/alquiler es bajo (< 20), tienes estabilidad laboral y financiera, y el tipo hipotecario es moderado. Si hay incertidumbre sobre el lugar de residencia o la situación laboral, el alquiler da más flexibilidad.

El punto de equilibrio

El punto de equilibrio (break-even) es el número de años a partir del cual comprar resulta más barato que alquilar en términos acumulados. Depende de todos los factores anteriores y puede calcularse con precisión usando nuestra calculadora de alquiler vs. compra.