Cómo calcular la cuota de una hipoteca paso a paso

¿Qué es el sistema de amortización francés?

La inmensa mayoría de hipotecas en España utilizan el sistema francés: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo. Lo que cambia mes a mes es la proporción que corresponde a capital y a intereses. Al principio, casi todo son intereses; al final, casi todo es amortización de capital.

La fórmula de la cuota mensual

La fórmula es: C = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ−1], donde P es el capital prestado, r es el tipo mensual (tipo anual / 12) y n es el número de cuotas. Por ejemplo, para 200.000 € a 25 años y 3,5% TIN: r = 0,0035/12 ≈ 0,00292; n = 300; C ≈ 1.001 €/mes.

¿Cuánto pagas realmente de intereses?

El total pagado al cabo de 25 años sería 1.001 × 300 = 300.300 €, es decir, 100.300 € más que el capital prestado. Eso es lo que cuestan los intereses. Reducir el plazo o el tipo de interés aunque sea medio punto tiene un impacto enorme en esta cifra.

¿Fijo, variable o mixto?

En una hipoteca fija el tipo no cambia nunca, lo que da estabilidad pero suele arrancar con un diferencial mayor. En la variable, la cuota se revisa cada 6 o 12 meses según el Euríbor, lo que genera incertidumbre. La mixta combina un período inicial fijo (típicamente 5-10 años) con un tramo variable posterior.

¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?

Cuanto antes en la vida del préstamo se realice una amortización parcial, mayor es el ahorro en intereses, porque el capital pendiente es mayor. Reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota, aunque esta última da más liquidez mensual. Verifica siempre si tu hipoteca tiene comisión por amortización anticipada.